La Société Civile Immobilière s’organise autour de deux personnes associées ou plus, qui possèdent plus ou moins de parts sociales en fonction de leur investissement de départ. C’est aussi une structure qui facilite la gestion des biens immobiliers communs, et qui permet d’anticiper la succession de manière avantageuse sur le plan fiscal.
Quel est le fonctionnement d’une SCI familiale et des parts ?
Dans une SCI familiale, les associés ne sont pas propriétaires directement des biens immobiliers détenus. Ils possèdent chacun des parts dans la société, qui sont proportionnelles à leur apport initial. C’est cet apport qui leur donne la possibilité d’entrer dans la société et d’avoir un droit de vote pour prendre des décisions concernant le patrimoine.
Quand la mort d’un associé survient, ses parts sociales sont naturellement transmises à ses héritiers qui deviennent associés à leur tour de la société. Les statuts peuvent aussi prévoir que la SCI soit dissolue à la mort d’un associé, ou que les parts soient réparties entre les associés restants. En pratique, la création d’un SCI familiale permet surtout d’éviter les conflits entre héritiers ou la dilapidation du patrimoine lors de la succession.
Puisqu’elle est organisée en parts sociales, la SCI familiale donne surtout la possibilité de transmettre le patrimoine au fur et à mesure de son vivant, en économisant sur les droits de donation et en exemptant les héritiers de droits de succession au moment du décès. Dans ce contexte, le donateur peut également opter pour le démembrement de propriété, ce qui lui permet de donner les parts sur la nue-propriété du bien, et de conserver les parts sur l’usufruit. Ainsi, le donateur peut occuper le bien jusqu’à son décès, et le bénéficiaire de la donation obtiendra alors la pleine propriété du logement.
Quels sont les avantages fiscaux de la donation en SCI familiale ?
Procéder à la donation de parts sociales dans le cadre d’une SCI permet de transmettre son ou ses biens immobiliers en profitant de certains avantages fiscaux. Lorsque le bénéficiaire est l’enfant du donateur, il peut recevoir jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans sans payer aucun frais.
SCI familiale : comment faire une donation à ses enfants ?
Pour donner des parts à ses enfants dans une SCI familiale, il est possible d’avoir recours à la donation simple ou à la donation-partage. Dans le premier cas, la valeur des parts qui reviennent aux héritiers est calculée uniquement au moment de la succession.
La donation-partage est plus formelle et exige que le donateur et les enfants se rendent chez un notaire pour statuer précisément sur la valeur des parts données à chacun, indépendamment de la valeur que pourront prendre les biens immobiliers d’ici à ce que le donateur décède.
SCI familiale : comment faire une donation à son conjoint ?
Il est possible de donner des parts à son conjoint en passant par la donation au dernier vivant, qui permet au bénéficiaire d’accéder à la propriété des parts lorsque le donateur décède. Si le bénéficiaire décède avant le donateur, la donation est donc caduque et n’applique plus.
En passant par la donation entre vifs, le donateur s’assure que son conjoint soit immédiatement propriétaire des parts qu’il lui cède. Cette démarche est irrévocable, et le donateur ne pourra pas récupérer ses parts même si le couple venait à se séparer.
Faut-il l’accord des associés pour faire une donation en SCI familiale ?
Dans le cadre d’une SCI, il n’est pas possible de disposer de ses parts sociales comme on le souhaite. En effet, donner ou vendre ses parts à une personne physique ou morale sous-entend que le bénéficiaire ou l’acheteur devienne associé de la SCI familiale, ce qui est soumis à l’accord des autres membres de la société.
Ce sont les statuts rédigés à la création de la SCI familiale qui détermineront la marge de manœuvre des associés vis-à-vis de leurs parts. Les clauses peuvent exiger l’accord de la majorité voire de tous les associés afin d’autoriser l’entrée d’un nouveau membre, à condition qu’il soit extérieur à la famille. De fait, le donateur n’a en revanche pas besoin d’autorisation pour faire une donation à ses ascendants ou à ses descendants directs.